29.01.2019
Entenda o que é o ITBI e como calculá-lo
O temido ITBI é o imposto
cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as
transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel.
Aprenda a calcular esse imposto e não seja pego de surpresa na hora de comprar
a sua casa!
Se você acha que para comprar um imóvel basta pagar ao vendedor o valor
pedido pelo imóvel, você está enganado. Além desse custo, há o gasto referente
ao registro do imóvel no seu nome, ou seja, todo o trâmite para transferir a
casa ou o apartamento para o seu nome e você ser, finalmente, considerado o
dono oficial do imóvel (veja o passo a passo de
como registrar o seu primeiro imóvel).
Quem já comprou um imóvel, descobriu, nesse processo, a existência do temido
ITBI. Essa é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que é o
imposto cobrado pelas Prefeituras Municipais para transferir o imóvel para o
novo proprietário.
Toda vez que um imóvel tiver que ser transferido de uma pessoa para outro, esse imposto será cobrado, e só depois do seu acerto é que a transmissão poderá ser oficializada. O valor cobrado varia de acordo com a cidade e com o valor do imóvel. Descubra, a seguir, como calcular o ITBI para o seu novo imóvel e não seja pego de surpresa na hora de comprar a sua casa!
Como calcular o ITBI?
A alíquota do ITBI varia de
cidade para cidade e pode chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação.
Até 2015, o tributo na cidade de São Paulo era de 2%, mas agora ele passou para
3%. Outras cidades seguiram essa tendência: Rio de Janeiro, Belo Horizonte e
Distrito Federal passaram a cobrar essa alíquota também. Para entender como
calcula o imposto, o procedimento é basicamente multiplicar a base de cálculo
pelo percentual estabelecido. A base de cálculo considera o valor venal do bem
- ou seja, o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de
mercado para compra e venda à vista - e o valor venal de referência calculado
pelas Prefeituras Municipais, e ela é o maior valor entre os dois.
O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da
Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU
dele. Acesse aqui o site de consulta para a cidade de São Paulo.
Numa simulação simples, vamos
considerar um imóvel com valor venal de R$200 mil. Precisamos verificar o valor
venal de referência, compará-lo com o valor venal e ver qual é maior. O maior
será usado no nosso cálculo. Então, supondo que o maior valor é o valor venal
mesmo, a conta fica assim:
ITBI = 200.000 x 3% = 6.000
(considerando a alíquota para São Paulo)
Logo, o valor a ser pago de
ITBI para transferir um imóvel de R$200 mil é de R$6 mil.
Porém, essa equação básica só é
válida para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com o auxílio
de um financiamento, o valor do imposto muda.
Nas transmissões compreendidas
no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento
Residencial (PAR) e nas que envolvem a Habitação de Interesse Social (HIS),
aplica-se a porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado, até o valor de limite
máximo. Lembrando que esse limite varia com o município e com o ano. Em São
Paulo, o limite máximo para transações ocorridas a partir de 01/01/2018 é de R$
88.714,99. Sobre o restante do valor que exceder esse limite, financiado ou
não, aplica-se a porcentagem de 3%. E o valor do imposto a ser pago é a soma
dessas duas parcelas.
A equação fica assim: ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03
Sendo:
BC = Valor venal do imóvel ou Valor
venal de referência (qual for maior)
F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS
até o limite de R$ 88.714,99
Vamos aos exemplos, considerando um imóvel de R$ 200 mil em duas situações
1. Financiando
R$ 100 mil
1. Financiando
R$ 70 mil
Quando há isenção do ITBI?
Há três casos nos quais a
isenção do imposto se aplica.
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