29.01.2019
Lei do Inquilinato: direitos e deveres do inquilino
Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não
sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como
aquelas que o locador deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei do Inquilinato e
devem ser obedecidas mesmo com a existência de contratos informais entre
inquilino e dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o
seu conforto e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente – e quem não quer
isso?
Primeiramente, vamos à uma explicação rápida sobre o que é a Lei
do Inquilinato (nº 8.245/91): é ela quem regula o mercado de aluguéis
residenciais e comerciais, e tanto locador e inquilinos devem saber seu
conteúdo antes de fechar um negócio.
Assim como outras leis em
condomínios, a lei de locação é bastante abrangente, mas ainda assim
há muitas pessoas que sofrem com dúvidas a respeito do tema. Pensando na complexidade
dessa relação, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você
entenda bem seus direitos e deveres como inquilino. Neste artigo você verá:
Um
dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel,
que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado. Quando o
contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática
após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a
continuidade. Em casos indeterminados, seu término ocorre no caso de ausência
de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário devem prestar atenção no
quesito devolução do
imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto
original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até
três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para se abandonar o imóvel – na
lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o
inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar
o imóvel em até 15 dias.
Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos
aos direitos do inquilino:
Entrega de chaves: o proprietário deve
entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por
corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel
alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá
determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter
atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o
proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento
a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada
através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de
intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador.
Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio devem
ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas
despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também
paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de
reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura
das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos
de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de
empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do
dono do imóvel alugado.
Aluguel: pagar o aluguel e os
encargos da locação no prazo estipulado.
Zelar pela propriedade: Cuidar e zelar pela
residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel
precisa estar de acordo com o momento da entrega.
Danos: se o imóvel sofrer
qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário
imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes,
familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma
interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito
do locador.
Regras do condomínio: deve pagar as despesas
ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os
regulamentos internos.
As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é obrigado a
pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração,
principalmente:
A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem
aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo
do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos
as respostas:
Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem
ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os
contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode
variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.
No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação
determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no
documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do
contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar
que uma seja judicialmente determinada.
É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por
parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção:
quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa
por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal
o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não
ocorra.
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir
o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá
solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade;
obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge
ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado
sempre gera muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode
se tornar bem específico dependendo dos detalhes.
O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato,
é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são
responsabilidade do proprietário. Contratos normalmente vem com a descrição de
tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário.
Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de
manutenções é muito importante para ambas as partes.
Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário.
Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento,
fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o
dono ocorrido devido a dificuldade.
Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para
corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou
convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de
modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em
contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas
vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de
atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do
primeiro dia de atraso.
Se o inquilino não pagar as taxas
condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo
despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com
o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É
importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de
despejo com um dia de atraso do aluguel.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que
não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente
publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os
prazos estipulados pela legislação.
Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo
fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração
na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois
alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a
fiança seja extinta.
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como
garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante
que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de
aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o
dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue
dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia.
Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para
cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao
locatário quando este deixar o imóvel.
Fonte: https://blog.townsq.com.br/lei-do-inquilinato-entenda-os-direitos-e-deveres-do-inquilino/
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